Son yıllarda kira bedellerindeki artış, ev sahibi ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkları görülür biçimde artırmıştır. Tahliye, kira tespiti ve artış uyuşmazlıkları; doğru sebep, doğru usul ve doğru süre üçgeninde yürütülmediğinde hak kayıplarına yol açar. Denge Hukuk Bürosu olarak süreci baştan doğru kurguluyor, gereksiz uzun yargılamaların önüne geçiyoruz.
Kira Hukukunda Sunduğumuz Hizmetler
- Tahliye davalarının açılması ve takibi (temerrüt, ihtiyaç, taahhüt, yeni malik, iki haklı ihtar)
- Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması, geçerliliğinin değerlendirilmesi ve icraya konulması
- Kira tespit ve kira uyarlama davaları
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra takibi ve tahliye
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve revizyonu
- Depozito (güvence bedeli) iadesi uyuşmazlıkları
- Kesinleşen tahliye kararlarının icra yoluyla uygulanması
Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilebilir?
1. Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt ve İki Haklı İhtar)
Kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı ihtar gönderilerek süre verilir; süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye istenebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olan kiracı da, kira yılının sonunda açılacak davayla tahliye edilebilir.
2. Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhüdü varsa, taahhüt tarihinde tahliye sağlanabilir. Taahhüdün geçerliliği için konutun tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması önemlidir; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz kabul edilebilir.
3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoy/üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, bu gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmak kaydıyla tahliye sebebidir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede kötüye kullanımı önlemek için tahliye sonrası taşınmazın yeniden kiraya verilmesinde sınırlamalar vardır.
4. Yeni Malikin Gereksinimi
Taşınmazı satın alan yeni malik, kendisi veya yakınları için gereksinim duyuyorsa, edinme tarihinden itibaren yasal süre ve usul kurallarına uyarak tahliye talep edebilir.
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılına ait on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez; sözleşmede daha yüksek oran belirlense de bu sınır uygulanır.
Tahliyenin altı yolunu, zorunlu arabuluculuğu, dava ve icra sürecini, süreleri ve masrafları güncel Yargıtay kararlarıyla adım adım anlattığımız başvuru rehberimizi inceleyebilirsiniz.
→ Kiracı Tahliyesi Rehberi: Tüm Yöntemler, Süreç ve SürelerKira Tespit ve Uyarlama Davaları
Piyasa koşullarının çok değiştiği durumlarda, kira bedelinin güncellenmesi için kira tespit davası açılabilir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde hâkim, kira bedelini endeks, emsal kiralar ve taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler. Olağanüstü ve öngörülemeyen değişikliklerde ise uyarlama davası gündeme gelebilir.
Emsal Kararlar — Kira Hukukunu Şekillendiren İçtihatlar
→ Tüm emsal karar arşivimiz: 97 Yargıtay/BAM kararının tam metni
Kira uyuşmazlıkları, 2020 yapı değişikliğinden sonra temyizde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu; istinaf aşamasında ise bölge adliye mahkemelerinin kira (tahliye) daireleri tarafından değerlendirilir. Aşağıdaki kartların tümü bu mahkemelerin gerçek kararlarıdır; gerçek Esas/Karar numaraları, tarihleri ve karar metninden birebir alıntılarla verilmiştir.
Güncel Emsal Kararlar
Temerrüt Nedeniyle Tahliyenin Koşulları (TBK m. 315)
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye için: kira bedelinin muaccel (istenebilir) olması, verilen sürede ödenmemiş bulunması ve ihtarnamede süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gündür.
Karardan (Ankara BAM 37. HD gerekçesi)"Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir."
İlke: Temerrütle tahliye için muaccel borç + süreli ihtar + ihtarda fesih uyarısı şarttır (konutta süre en az 30 gün).
İki Haklı İhtarla Tahliye — Sonradan Ödeme İhtarı Ortadan Kaldırmaz
Bir kira yılı (veya bir yılı aşan süre) içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Önemli nokta: kiracının ihtardan sonra ödeme yapması, iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez.
Karardan (Bursa BAM 4. HD gerekçesi)"İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez."
İlke: Bir kira yılında iki yazılı haklı ihtar tahliye sebebidir; sonradan ödeme bu sonucu değiştirmez.
İhtiyaç Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olmalı; Geçici İhtiyaç Yetmez
İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır. Devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç ya da henüz doğmamış/uzak bir ihtiyaç tahliye sebebi olmaz. Üstelik ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da sürmesi gerekir.
Karardan (İzmir BAM 6. HD gerekçesi)"İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."
İlke: İhtiyaç gerçek-samimi-zorunlu ve süreklilik göstermelidir; geçici/uzak ihtiyaçla tahliye olmaz.
Taşınmazı Sonradan Satın Alan Malikin Seçimlik Tahliye Hakkı
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, gereksinimi varsa tahliye için seçimlik hakka sahiptir: ya edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirip altı ay sonra dava açar, ya da eski malikle yapılan sözleşmenin süresinin bitiminde bir ay içinde dava açar.
Karardan (İstanbul BAM 36. HD gerekçesi)"Buna göre; kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır."
İlke: Yeni malik, gereksinime dayalı tahliyede "edinme+6 ay" veya "sözleşme sonu+1 ay" yollarından birini seçebilir.
Kira İlişkisi Başladıktan Sonra Verilen Taahhüt Serbest İrade Ürünü Sayılır
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için, taşınmazın tesliminden (kira ilişkisi kurulduktan) sonra verilmiş olması gerekir. Daire, bu durumda taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edileceğini; baskı altında/aynı gün imzalandığı iddiasının ise aynı güçte yazılı bir belgeyle ispatının kiracıya düştüğünü belirtmiştir.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir."
İlke: Teslimden sonra verilen tahliye taahhüdü serbest irade ürünü sayılır; aksini iddia eden kiracı aynı güçte belgeyle ispatlamalıdır.
Kira Tespitinde "Hak ve Nesafet" — Emsal ve Rayiç Araştırması Şart
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli, hâkim tarafından hak ve nesafete göre belirlenir. Daire, bu belirlemenin keyfî yapılamayacağını; emsal kira sözleşmeleri ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedelin somut biçimde araştırılması gerektiğini vurgular.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"…öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hakimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir."
İlke: Hak ve nesafete dayalı kira tespiti; emsal sözleşmeler ve bilirkişiyle rayiç araştırması yapılmadan, eksik raporla belirlenemez.
Sözleşmenin Uyarlanması — Beklenmeyen Hâl (Emprevizyon) Koşulu
Olağanüstü ve öngörülemeyen gelişmeler edimler dengesini ağır biçimde bozarsa, ahde vefa ilkesi sınırlanır ve sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir (TBK m. 138). HGK, uyarlamanın ancak beklenmeyen hâl (emprevizyon) koşullarının gerçekleşmesi hâlinde mümkün olduğunu; sözleşmeye aykırılık iddialarının uyarlamaya dayanak yapılamayacağını belirtmiştir.
Karardan (Yargıtay HGK gerekçesi)"Sözleşmenin uyarlanması; kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi, bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen, beklenmeyen hâl (emprevizyon) veya clausula rebus sic stantibus kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması hâlinde mümkün görülmektedir."
İlke: Uyarlama, ancak öngörülemeyen olağanüstü bir durumun edim dengesini bozması (emprevizyon) hâlinde mümkündür.
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Ev Sahibi Sebep Göstermeden Tahliye İsteyebilir (TBK m. 347)
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."
İlke: On yıllık uzamadan sonra ev sahibi, 3 ay önce bildirimle sebep göstermeksizin tahliye isteyebilir.
Sözleşmeye Aykırı Kullanımda Tahliye İçin Önce 30 Günlük Yazılı İhtar Şart (TBK m. 316)
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kirasında, akde aykırılık nedeniyle tahliye için kiraya verenin önce en az 30 gün süre veren yazılı ihtar çekmesi ve bu sürede aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. (Kasten ağır zarar gibi çekilmez hâllerde ihtarsız fesih mümkündür.)
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir."
İlke: Akde aykırı kullanımda tahliye için önce 30 günlük yazılı ihtar zorunludur; süre 15 gün verilirse tahliye istenemez.
Kira Artış Sınırı Kamu Düzenindendir; Aşan Anlaşma Geçersizdir
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki endeks (güncel düzenlemede tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması) oranını geçemez. Bu kural kiracıyı koruyucu ve kamu düzenine ilişkindir; sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılsa bile aşan kısım geçersizdir.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir."
İlke: Kira artış tavanı kamu düzenindendir; sözleşmedeki daha yüksek artış oranının endeksi aşan kısmı geçersiz sayılır.
Depozito — Güvence Bedelinin Niteliği ve İade Koşulları
Kira sözleşmesinin başında kiracıdan alınan depozito (güvence), sözleşme sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturur. Sözleşme bittiğinde kiraya verenin kira, yan gider veya hor kullanma alacağı yoksa depozito kiracıya iade edilmek zorundadır; alacak varsa önce mahsup, kalanı iade edilir. Ayrıca TBK m. 335 uyarınca kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; aksi hâlde kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"Güvence Bedeli (depozito) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) 342. maddesinde düzenlenmiştir. Depozito (güvence), kira sözleşmesinin başında kiracı tarafından kiraya verene teslim edilir. Çoğunlukla para veya kıymetli evraktan oluşur ve kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının kiralanana verdiği zararların teminatını oluşturur."
İlke: Depozito, kiralanana verilen zararların teminatıdır; kiraya veren teslim sırasında ayıpları yazılı bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur ve depozito iade edilir.
Erken Tahliyede Kiracının Sorumluluğu "Makul Süre" ile Sınırlıdır
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı erken tahliye ederse kira borcu kira süresinin sonuna kadar değil; taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlı şekilde devam eder. Mahkemenin, gerekirse keşif ve uzman bilirkişi raporu ile bu makul süreyi belirlemesi; ev sahibinin zararı azaltma külfetini gözetmesi gerekir. Sözleşmede makul süre belirlenmişse (örn. iki ay) keşfe gerek kalmaz. Bu daire kararı Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine kanun yararına bozma olarak verilmiştir; içtihat değeri yüksektir.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325 inci maddesinde düzenleme gereği, kiracının sorumluluğu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlıdır."
İlke: Erken tahliyede kiracı sözleşme sonuna kadar değil, taşınmazın yeniden kiralanabileceği "makul süre" kadar kira ödemekle yükümlüdür; ev sahibinin zararı azaltma yükümü de bu süre içinde gözetilir.
Gereksinim ya da Yeniden İnşa-İmar İçin Tahliye: 3 Yıl Eski Kiracıdan Başkasına Kiralanamaz
Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri gereksinimi ya da yeniden inşa, esaslı onarım, genişletme veya değiştirme sebebiyle dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK m. 350). Ancak gereksinim ya da yeniden inşa-imar amacıyla taşınmazın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, üç yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355); bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Daire, tazminatın doğması için tahliyenin mahkeme kararıyla veya icra yoluyla sağlanmış olmasını şart koşar.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"TBK m. 350/1'e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."
İlke: Gereksinim ya da yeniden inşa-imar tahliyesinden sonra üç yıl içinde haklı sebep olmaksızın taşınmaz başkasına kiralanırsa eski kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödenir.
Kira Bedeli ve Yan Giderler Dışında Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü Getirilemez — Kamu Düzeni
TBK m. 346 uyarınca kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde cezai şart ödeneceğine, sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair anlaşmalar geçersizdir. Daire, bu yasanın kiracıyı koruma amacı taşıdığını ve kamu düzenine ilişkin olduğunu vurgular. Ancak kiracının TTK uyarınca tacir sayılan kişi veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesindeki erteleme nedeniyle TBK 346 (ve diğer bazı maddeler) 01.07.2012'den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmaz; bu hâllerde sözleşme serbestisi geçerlidir.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur."
İlke: Konut/normal işyeri kiralarında TBK 346 emredicidir; tacir/tüzel kişi işyeri kiralarında erteleme nedeniyle sözleşme serbestisi geçerlidir.
Kiracı, Kiraya Verenin Yazılı Rızasıyla Sözleşmeyi Üçüncü Kişiye Devredebilir
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini bir başkasına devredebilir (TBK m. 323). Devrin sonucu olarak ilk kiracının kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülükleri devralan yeni kiracıya geçer. Sözleşmede özel hüküm varsa (örn. tapuya şerh, mirasçıların aynı şartlarla yararlanması, 3. kişilere devir izni), bu şartlar tarafları bağlar. Yeni malik açısından da TBK m. 310 uyarınca taşınmazı satın alan kişi mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
Karardan (Yargıtay 3. HD gerekçesi)"TBK'nun 323. maddesine göre de; ilk kiracının tüm hak ve yükümlülüklerinin devralan kiracıya geçeceği"
İlke: Kira sözleşmesi kiraya verenin yazılı rızasıyla devredilebilir; devirle birlikte ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer.
Önemli: Yukarıdaki emsal kararlar yerleşik uygulamayı yansıtır; ancak her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir. Somut kira/tahliye uyuşmazlığınız için bir kira hukuku avukatına danışmanız tavsiye edilir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Sözleşme ve Sebep Analizi
Kira sözleşmesi, ödemeler ve somut durum incelenir; hangi tahliye sebebinin uygulanabilir olduğu belirlenir.
İhtar / Taahhüt / Hazırlık
Gerekli ihtarnameler çekilir, varsa tahliye taahhüdü değerlendirilir, deliller hazırlanır.
Dava veya İcra Takibi
Tahliye davası açılır ya da taahhüt/temerrüt durumunda icra yoluyla tahliye başlatılır.
Tahliyenin Uygulanması
Kesinleşen karar/taahhüt icra dairesi aracılığıyla uygulanır; taşınmaz teslim alınır.
Sıkça Sorulan Sorular
Konutta kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile bu üst sınır uygulanır.
Kiracım kirayı ödemiyor, nasıl tahliye ederim?
Ödenmeyen kira için yazılı ihtar/icra takibi başlatılır; verilen süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir. Bir kira yılında iki haklı ihtar da yıl sonunda tahliye sebebidir.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli mi?
Hayır. Taahhüdün yazılı olması, konut tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütler geçersiz sayılabilir. Bu nedenle taahhüdün hukuki denetimi önemlidir.
Evimi kendim kullanacağım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
Gerçek, samimi ve zorunlu bir konut/işyeri ihtiyacınız varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz. İhtiyacın ispatı ve usul kurallarına uyum kritiktir; ayrıca tahliye sonrası taşınmazı belirli süre başkasına kiralama konusunda sınırlamalar vardır.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kira bedelinin güncel rayiçten düşük kaldığı durumlarda açılır. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, emsal kiraları ve endeksi gözeterek bedeli hakkaniyete göre yeniden belirler.
Tahliye kararına rağmen kiracı çıkmazsa ne olur?
Kesinleşen tahliye kararı veya geçerli tahliye taahhüdü, icra dairesi aracılığıyla zorla uygulanır. Verilen sürede boşaltılmazsa taşınmaz, gerekirse kolluk desteğiyle tahliye edilir.
Kira artışında %25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Konut kiralarındaki %25'lik geçici tavan, 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasındaki dönem için uygulanmıştı. Bu süre sona erdiğinden artış yeniden genel kurala döndü: yıllık artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz.
Depozito (güvence bedeli) ne zaman ve nasıl geri alınır?
Depozito en çok üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Kiracı taşınmazı hasarsız teslim eder ve kira borcu kalmazsa depozito iade edilir. Para bankaya yatırılmışsa, ev sahibi kiracının onayı ya da mahkeme/icra kararı olmadan tek başına çekemez.
10 yıldır oturan kiracıyı sebepsiz çıkarabilir miyim?
Belirsiz süreli hâle gelen kira ilişkisinde, on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra ev sahibi, izleyen her kira yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin tahliye isteyebilir. Süre ve bildirim koşulları katıdır.
Evi satın aldım, eski kiracıyı çıkarabilir miyim?
Yeni malik, kendisi veya yakınları için konut/işyeri gereksinimi varsa, taşınmazı edindiğini kiracıya yazılı bildirip bir ay içinde dava açabilir ya da edinme tarihinden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kalan kiralardan sorumlu mu?
Kiracı süresinden önce çıkarsa, kira sözleşmesinden doğan borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre boyunca devam eder. Ev sahibinin zararı azaltma (yeni kiracı bulma) yükümü de bu sürede gözetilir.
Yazılı kira sözleşmesi yoksa kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir; kira ilişkisi tanık, ödeme dekontları ve fiili kullanımla ispatlanabilir. Sözleşmenin yazılı olmaması; temerrüt, ihtiyaç veya taahhüde dayalı tahliyeye engel değildir.
Apartman aidatını ve ortak giderleri kim öder?
Kural olarak taşınmazın kullanımına bağlı olağan işletme giderleri (aidat, ısıtma, ortak alan kullanımı vb.) kiracıya aittir. Yapının ana yapısına ilişkin büyük onarım ve değer artırıcı masraflar ise malike düşer; sözleşmede aksine düzenleme yapılabilir.
Kira uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, yanlış sebebe veya hatalı usule dayanmaktır; bu da süreci aylarca uzatır. Doğru stratejiyle başlamak için erken aşamada danışmanlık almanız önerilir.
İlgili alanlar: Gayrimenkul & Tapu · İcra & Alacak · Kurumsal / Ticari Kira