11 Haziran 2022'de yürürlüğe giren ve 1 Temmuz 2024'te sona eren %25'lik geçici tavan döneminin ardından konut kiralarında yıllık artış oranı, yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre belirleniyor. Bu yazıda 2026 yılında uygulanacak kira artış kuralını, hesaplama yöntemini ve uyuşmazlık çözüm yollarını ele alıyoruz.
Genel Kural — TBK m. 344
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Bu kural kiracıyı koruyucu nitelikte ve kamu düzenine ilişkindir; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılsa bile aşan kısım geçersizdir (Yargıtay 3. HD E.2017/8186 K.2019/5879).
"12 Aylık TÜFE Ortalaması" Nasıl Hesaplanır?
Yenileme tarihinden önceki 12 ay içinde TÜİK'in açıkladığı aylık TÜFE değişim oranlarının ortalaması alınır. Tek bir ayın enflasyonu değil; yıllık eğilimi yansıtan ortalama esastır. Bu hesap, yıl içinde değişen enflasyonun kiracı üzerindeki şok etkisini yumuşatır.
Örnek Hesaplama
Kira sözleşmesi 1 Haziran'da yenileniyor. Ev sahibi, geçen yılki kira bedelini 12.000 TL'den artırmak istiyor. Mayıs 2026 itibarıyla son 12 ayın TÜFE değişim ortalaması varsayalım %58 olsun. Artış üst sınırı: 12.000 × %58 = 6.960 TL. Yeni kira bedeli en fazla 18.960 TL olabilir; daha yüksek bir oran sözleşmede yazılı olsa bile geçersizdir.
İşyeri (Ticari) Kiralarında Durum
TBK m. 344 hem konut hem çatılı işyeri kiralarını kapsar. Ancak TBK m. 343 vd.'nin uygulanma tarihi ticari kiralarda 1 Temmuz 2020'de tam olarak yürürlüğe girmiştir. Sözleşmede TEFE/TÜFE oranı kararlaştırılmadıysa bu hüküm doğrudan uygulanır.
%25'lik Geçici Tavanın Bitişi
11.06.2022 tarihli 7409 sayılı Kanun ile 11.06.2022 - 01.07.2024 arasındaki konut kiralarında yenileme artışı en fazla %25 ile sınırlandırılmıştı. Bu süre 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Sonraki kira yılında artış yeniden TÜFE ortalamasına döndü; geçici sınır artık uygulanmıyor.
Beş Yılı Aşan Kiralarda Kira Tespiti
Aynı kiracı ile beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde hâkim, kira bedelini yıllık TÜFE oranıyla sınırlı kalmadan; emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın durumu ve hak-nesafet ilkelerine göre yeniden belirleyebilir (TBK m. 344/son). Bu durum kira tespit davası ile gündeme gelir.
Uyuşmazlık Çözüm Yolları
- Tespit ve uyarlama davaları: Sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şarttır (7414 sayılı Kanun).
- Kira tespitinde ihbar süresi: Tespit davası yenileme tarihinden en az 30 gün önce açılır veya bu süre içinde ihtarname ile bildirilirse, yeni dönem başından itibaren geçerli olur.
- Faiz ve cebri icra: Tespit edilen kira farkı, talep tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte icra takibine konu olur.
Sık Yapılan Hatalar
- Yenileme tarihindeki en son aylık enflasyonla 12 aylık ortalama karıştırılır. Doğru olan ortalamadır.
- Sözleşmede "kira her yıl %50 artar" yazsa bile, TBK m. 344 emredici nitelikte olduğundan oran geçerli üst sınırı aşamaz.
- Kiracılar süre geçtikten sonra "kira eksik ödendi" diye geriye dönük talepte bulunulamayacağını sanır; oysa zamanaşımı süresi içinde fark talep edilebilir.
- Beş yıldan uzun kiralarda hâkim takdiri unutulur; ev sahibi sadece TÜFE oranıyla yetinmek zorunda değildir.
İlgili sayfa: Kira & Tahliye Avukatı.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut dosyanız için bir avukata danışmanız tavsiye edilir.