Gayrimenkul, çoğu kişinin en değerli varlığıdır; bu nedenle tapu ve mülkiyet uyuşmazlıkları hem maddi hem manevi açıdan ağır sonuçlar doğurur. Bir taşınmazı almadan önce yapılacak hukuki denetim, sonradan açılacak yıllar süren davalardan çok daha ekonomiktir. Denge Hukuk Bürosu olarak hem uyuşmazlık çıkmadan önleyici danışmanlık veriyor hem de doğmuş uyuşmazlıklarda dava sürecini yürütüyoruz.
Gayrimenkul Hukukunda Sunduğumuz Hizmetler
- Tapu iptali ve tescil davaları (muvazaa, hile, yolsuz tescil, vekâlet kötüye kullanımı)
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıkları; yönetim plana aykırılık, ortak gider
- Önalım (şufa) davaları
- Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve bedel artırım davaları
- Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve cebrî tescil
- Ayıplı taşınmaz ve müteahhitten kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Tapu devri öncesi hukuki due diligence (ekspertiz/denetim) ve sözleşme hazırlığı
Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları
Tapu İptali ve Tescil Davası
Bir tapu kaydı; muvazaa (danışıklılık), hile, hata, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması ya da yolsuz tescile dayanıyorsa, gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescil davasıyla mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilir. Bu dava, miras kaynaklı muvazaa (mirastan mal kaçırma) ile de yakından bağlantılıdır — bkz. Miras Hukuku.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Bir taşınmazda birden çok malik varsa ve paylaşımda anlaşılamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme öncelikle aynen taksimi araştırır; mümkün değilse taşınmazın açık artırmayla satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına hükmeder.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaş payını dışarıdan birine satarsa, diğer paydaşlar aynı koşullarla payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir. Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin taşınmazınızı kamulaştırması hâlinde bedel tespiti ve tescil davaları; usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmaza fiilen el atılması hâlinde ise kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davaları yürütülür.
Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda; malik kararları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, paylaşım oranları, teslim ve gecikme tazminatı gibi konular büyük önem taşır. Müteahhitle imzalanacak sözleşmenin imzadan önce hukuki denetimi, ileride yaşanabilecek mağduriyetleri baştan önler.
Belirli değerin üzerindeki tapu işlemlerinde avukatla temsile yönelik düzenlemeler gündemdedir. Yüksek değerli devirlerde, işlemin hukuki güvenliği bakımından avukat desteği alınması her durumda tavsiye edilir.
Yargıtay Emsal Kararları — Gayrimenkul Hukukunu Şekillendiren İçtihatlar
→ Tüm emsal karar arşivimiz: 97 Yargıtay/BAM kararının tam metni
Gayrimenkul uyuşmazlıkları, konusuna göre Yargıtay'ın farklı daireleri ile Hukuk Genel Kurulu tarafından değerlendirilir: önalım ve tapu iptali 7. ve 1. Hukuk Daireleri, kat karşılığı inşaat 6. Hukuk Dairesi, kamulaştırma 5. Hukuk Dairesi. Aşağıdaki kartların tümü gerçek emsal kararlardır; gerçek Esas/Karar numaraları, tarihleri ve karar metninden birebir alıntılarla verilmiştir.
Güncel Emsal Kararlar
Fiili Taksim Varsa Önalım Hakkı Kullanılamaz
Paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında bölüşüp her biri belirli bir bölümü kullanıyorsa, önalım (şufa) hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı sayılır ve önalım davası reddedilir. HGK, bu sonucun kabulü için taşınmazın paydaşlarca fiilen taksim edilmiş ve pay satan paydaşın da belirli bir kısmı kullanıyor olması gerektiğini belirtir.
Karardan (Yargıtay HGK gerekçesi)"…paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi, davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir."
İlke: Taşınmazda fiili taksim (her paydaşın belirli yeri kullanması) varsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlüğe aykırıdır.
Yükleniciden Tapuya Güvenerek Alan İyiniyetli Üçüncü Kişi Korunur (TMK m. 1023)
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi sözleşmeden dönse bile; yükleniciden tapuya güvenerek bağımsız bölüm/arsa payı satın alan ya da lehine ipotek kurulan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Arsa sahibi bu kişiden tapu iptali isteyemez (kötüniyet veya tapuya şerh hâlleri ayrıktır).
Karardan (Yargıtay 6. HD gerekçesi)"…tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir."
İlke: Tapuya güvenerek yükleniciden edinen iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyeti TMK m. 1023 ile korunur.
Kamu Hizmetine Tahsis Edilen Taşınmaza Fiilen El Atılmasa da Bedel İstenebilir
Taşınmaz uzun yıllardır kamu hizmetine ayrılmış/tahsis edilmişse, fiziken (fiilen) el atılmamış olsa dahi malik, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Ek 1. maddesi uyarınca taşınmaz bedelini idareden isteyebilir. Bu, mülkiyet hakkının süresiz kısıtlanmasını engeller.
Karardan (Yargıtay 5. HD gerekçesi)"…dava konusu taşınmazın uzun yıllardan beri kamu hizmetine tahsis edilmiş olması nedeniyle, fiilen el atılmamış olsa dahi 2942 sayılı Kanun'un Ek Madde 1 maddesi uyarınca alınan rapora göre taşınmaz bedelinin davalı idareden tahsiline karar verilmesi yerindedir."
İlke: Kamu hizmetine tahsisli taşınmazda fiilen el atma olmasa da Ek m. 1 uyarınca bedel talep edilebilir.
Vekil Yetkisini Kötüye Kullansa da İyiniyetli Alıcı Korunur; Kötüniyetli Alıcı Korunmaz
Vekil, taşınmazı satma yetkisine sahip olsa bile vekil edenin yararına ve dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadır. Vekilin görevini kötüye kullandığını bilmeyen iyiniyetli üçüncü kişiyle yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Ancak alıcı kötüniyetliyse (vekille çıkar birliği içindeyse veya kötüye kullanmayı biliyorsa) işlem vekil edeni bağlamaz ve tapu iptal edilebilir.
Karardan (Yargıtay 1. HD gerekçesi)"…vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar."
İlke: Vekâletin kötüye kullanılmasında iyiniyetli alıcı korunur; kötüniyetli alıcıyla yapılan işlem vekil edeni bağlamaz.
Ayırt Etme Gücü Olmayanın İşlemi Geçersizdir; Karşı Tarafın İyiniyeti Korumaz
İşlem tarihinde ayırt etme gücü (fiil ehliyeti) bulunmayan kişinin yaptığı tapu devri geçersizdir. Ehliyetsizlik kamu düzenindendir; bu nedenle karşı tarafın iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz. Ehliyet, her işlem ve tarih için ayrı ayrı, yetkili sağlık kurulu/Adli Tıp raporuyla araştırılır.
Karardan (Yargıtay 1. HD gerekçesi)"…ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz."
İlke: Ehliyetsiz kişinin işlemi baştan geçersizdir; karşı tarafın iyiniyeti bu işlemi geçerli hâle getirmez.
Maliki Ölmüş Taşınmazda 20 Yıllık Zilyetlikle Tapu İptali — Kazanılmış (Müktesep) Hak
Anayasa Mahkemesi 17.03.2011 tarihinde TMK m. 713/2'deki "ölmüş" sözcüğünü iptal etmiş ve hükmün yürürlüğünü durdurmuştur. Daire, bu tarihten önce açılmış davalarda; malik 20 yıl önce ölmüşse ve dava tarihine ya da tapunun intikal tarihine kadar diğer kazanma koşullarıyla birlikte 20 yıllık kazanma süresi de dolmuşsa, davacı yararına kazanılmış (müktesep) hakkın kabulü gerektiğini belirtmiştir. 20 yıllık kazanma süresi dolduktan sonra mirasçılar adına yapılan intikaller TMK m. 1025 anlamında yolsuz tescile dönüşür.
Karardan (Yargıtay 8. HD gerekçesi)"Şu halde yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce açılmış bulunan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış (müktesep) hakkın kabulü gerekir."
İlke: 17.03.2011'den önce açılmış davalarda 20 yıllık olağanüstü kazanma süresi dolmuş ise müktesep hak korunur; sonraki mirasçı intikalleri yolsuz tescildir.
Gecikme Tazminatı = Maktu Kira; Cezai Şart Dönme Cezasıdır, Sözleşme Ayaktayken İstenemez
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesinde teslimin gecikmesi hâlinde kararlaştırılan aylık gecikme tazminatı, niteliği itibarıyla maktu kira tazminatıdır; bunun yanında ayrıca kira kaybı adı altında mükerrer (çifte) tazminat istenemez. Sözleşmedeki cezai şart ise dönme cezası niteliğinde olup, sözleşme ayakta durduğu (feshedilmediği) sürece talep edilemez. Hukuki nitelendirme HMK m. 33 uyarınca hâkime aittir; taraf tanımlamasıyla bağlı kalınmaz.
Karardan (Yargıtay 15. HD gerekçesi)"Sözleşmeninn 5. maddesinde kararlaştırılan gecikme tazminatı maktu olarak kararlaştırılan kira tazminatı olup, yüklenici aleyhine mükerrer şekilde kira tazminatına hükmedilemeceği gibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart niteliği itibariyle dönme cezası olup, sözleşme ayakta olduğu sürece talep edilemez."
İlke: Kat karşılığı sözleşmesinde gecikme tazminatı maktu kiradır (ek kira kaybı istenemez); cezai şart ise dönme cezası olduğu için sözleşme ayaktayken talep edilemez.
Kimlik Bilgisi Düzeltmesinde Önce Tapu Müdürlüğüne Başvuru Zorunludur
Tapu kütüğüne malikin ad, soyad veya baba adı gibi kimlik bilgilerinin eksik/hatalı yazılmış olması hâlinde düzeltme; 17.08.2013'te yürürlüğe giren Tapu Sicili Tüzüğü m. 75 uyarınca öncelikle tapu müdürlüğüne yapılan idari başvuru ile çözülür. Tapu müdürlüğüne başvurmadan doğrudan açılan tapu kaydı düzeltme davası usulden reddedilmelidir. Bu zorunluluk hak arama özgürlüğünü kısıtlamaz; aksine ucuz, kısa ve basit yolu önceler.
Karardan (Yargıtay 1. HD gerekçesi)"Hâl böyle olunca, Tapu Sicili Tüzüğü gereğince öncelikle tapu müdürlüğüne başvurma zorunluluğu getiren yasal prosedür izlenmeden doğrudan dava açıldığından, davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir."
İlke: Tapudaki ad-soyad-baba adı düzeltmesi için önce tapu müdürlüğüne başvurulmalı; doğrudan açılan dava usulden reddedilir.
Geçit Hakkı — Komşuluk Hukuku, Fedakârlığın Denkleştirilmesi ve Objektif Güzergâh
Yol ihtiyacı olan taşınmaz için TMK m. 747 uyarınca geçit hakkı kurulurken, geçit yükü önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu yolla ihtiyaç giderilemiyorsa geçit tesisinden en az zarar görecek komşuya yöneltilir. Güzergâh, davacının sübjektif tercihine göre değil objektif esaslara ve "fedakârlığın denkleştirilmesi" ilkesine göre belirlenir; aleyhine geçit kurulan taşınmazın bütünlüğü ve kullanım şekli bozulmamalıdır. Belirlenen geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenecek bedel keşif/bilirkişi ile saptanır ve hükümden önce depo edilir.
Karardan (Yargıtay 14. HD gerekçesi)"Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır."
İlke: Geçit hakkı güzergâhı objektif esaslara ve "fedakârlığın denkleştirilmesi" ilkesine göre seçilir; bedel keşifle saptanıp hükümden önce depo edilir.
Ecrimisil Davası 5 Yıllık Zamanaşımına Tabidir; Hesap Emsal Kira + ÜFE ile Yapılır
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), haksız fiil niteliğinde olup 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Süre, dava tarihinden geriye doğru işler. Daire ayrıca ecrimisil hesabının uzmanlık gerektirdiğini; keşif ve emsal kira sözleşmeleri ile rayiç araştırması yapılarak ilk dönem için kira parasının belirlenmesini, sonraki dönemlerde bu miktara ÜFE artış oranı yansıtılarak takdir edilmesini benimsemiştir.
Karardan (Yargıtay 8. HD gerekçesi)"25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar."
İlke: Ecrimisilde dava tarihinden geriye 5 yıllık dönem talep edilebilir; hesap emsal kira + ÜFE ile yapılır, yetersiz bilirkişi raporu bozma sebebidir.
Paydaşlar Arasında Ecrimisil İstemenin Ön Koşulu: İntifadan Men İhtarı
Paylı (müşterek) mülkiyette, taşınmazı kullanmayan paydaşın diğer paydaşlardan ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir; yani dava açılmadan önce kullanan paydaşa "kullanımdan men edildiği" ihtarının yapılmış olması şarttır. Uzun yıllar boyunca itiraz etmeyen ve men iradesini karşı tarafa yansıtmayan paydaş, geçmiş döneme dair ecrimisil talep edemez.
Karardan (Yargıtay 8. HD gerekçesi)"taşınmazda tarafların paylı malik olmaları ve davacının, davalı tarafı ecrimisil talep ettiği süreden önce intifadan men etmemiş olması nedeniyle ecrimisil talebi yönünden davanın reddi gerekir"
İlke: Paydaşlar arası ecrimisilde intifadan men ihtarı zorunludur; ihtar olmadan geçmiş dönem ecrimisili talep edilemez.
Paydaşlar Arası El Atmanın Önlenmesinde Fiili/Harici Taksim "Ahde Vefa" ile Korunur
Paylı taşınmazlarda tüm paydaşların uzun süre benimsediği bir fiili kullanma biçimi ya da paydaşları bağlayan bir harici taksim sözleşmesi varsa, tapuda paylı olsa bile eylemsel olarak bağımsız bu oluşum; resmi taksim, izale-i şuyu satışı veya imar uygulaması yapılana kadar ahde vefa ve iyi niyet kuralları gereği korunur. Aksi hâli kabul etmek toplum düzenini bozar. Bu nedenle el atmanın önlenmesi davalarında önce fiili/harici taksimin varlığı araştırılmalıdır.
Karardan (Yargıtay 8. HD gerekçesi)"taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması"
İlke: Paydaşlar arası fiili/harici taksim, resmi taksime ya da izale-i şuyu satışına kadar korunur; el atmanın önlenmesi davasında öncelikle bu durum araştırılır.
Paylı Malda Yapı/Tasarruf İşlemi İçin Tüm Paydaşların Oybirliği Şart
TMK m. 692/1 uyarınca paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, koruma veya olağan kullanmanın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ya da malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği ile karar verilmedikçe tüm paydaşların kabulüne bağlıdır. Bir paydaşın diğerlerinin onayı olmadan tarla niteliğindeki taşınmaza yapı inşası buna aykırıdır; el atmanın önlenmesi/yıkım davasında bu hüküm re'sen gözetilir.
Karardan (Yargıtay 1. HD gerekçesi)"4721 sayılı Medeni Kanunun 692/1 maddesine göre “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır”."
İlke: Paylı malda yapı işi veya tasarruf işlemi tüm paydaşların oybirliğiyle olur; aksi durum el atma sayılır ve yıkımına karar verilebilir.
İmar Uygulamasıyla Komşu Parsele Taşan Yapı — Kusursuz Yapı Sahibinin Korunması
Bir kimse kendisine ait taşınmaza inşa ettiği yapı, sonradan yapılan imar uygulaması nedeniyle başkasına ait parselin içinde kalmışsa, yapı sahibi kendi iradesi dışındaki idari kararla bu duruma düşmüştür; kusurlu sayılamaz. Daire, böyle hâllerde imar parseli malikinin yıkım istemesi yerine, taşan kısma karşılık kaim bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi hâlinde el atmanın önlenmesi ve yıkım kararı verilebileceğini; ayrıca bu taşkınlıkla ilgili ecrimisil isteminin de reddi gerektiğini benimsemiştir.
Karardan (Yargıtay 1. HD gerekçesi)"bir kimse kendisine veya yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine ayrılmaz parça (mütemmim cüz) niteliğinde yapı inşaa etmiş imar uygulaması sonucu bu yer davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamaz."
İlke: İmar uygulamasıyla oluşan taşkınlıkta yapı sahibi kusursuzdur; yıkım yerine kaim bedelin deposu ile elatma önlenir, ecrimisil istenemez.
Yıkım İstekli Davada Tüm Paydaşlar Davada Taraf Olmalıdır (TMK m. 684, 718)
Yıkımı istenen yapılar, TMK m. 684 ve 718 uyarınca bulundukları taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline gelir ve taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Bu nedenle yıkım davasında verilecek karar, davada taraf olmayan diğer paydaşları da etkileyeceğinden, tüm kayıt maliklerinin davada taraf olmaları zorunludur. Taraf teşkili sağlanmadan verilen yıkım kararı bozma sebebidir.
Karardan (Yargıtay 8. HD gerekçesi)"yıkımı istenen yapılar, MK'nin 684 ve 718.maddelerinde yer alan hükümler uyarınca, üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ve taşınmazın mülkiyetine tabi olacağından, ayrıca, yıkım istekli davalarda, yargılama sonucu verilecek karar davada taraf olmayan paydaşları da etkileyeceğinden, anılan taşınmazlardaki tüm kayıt maliklerinin davada taraf olmalarında zorunluluk vardır."
İlke: Yıkım istekli davalarda tüm paydaşların davada taraf olması zorunludur; taraf teşkili sağlanmadan verilen karar bozulur.
Önemli: Yukarıdaki emsal kararlar Yargıtay'ın yerleşik uygulamasını yansıtır; ancak her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir. Somut gayrimenkul uyuşmazlığınız için bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız tavsiye edilir.
Süreç Nasıl İşler?
Tapu ve Kayıt İncelemesi
Tapu kaydı, takyidatlar (ipotek, haciz, şerh), imar durumu ve sözleşmeler incelenir; riskler tespit edilir.
Strateji ve Belge Hazırlığı
Uyuşmazlığın niteliğine göre dava stratejisi belirlenir; keşif, bilirkişi ve tanık delilleri planlanır.
Dava / Müzakere
Dava açılır veya taraflar arasında sulh/müzakere yürütülür; gerekli hâllerde ihtiyati tedbir/şerh talep edilir.
Tescil / Satış / Tahsilat
Karar sonrası tapu tescili, satış-paylaştırma veya tazminat tahsili eksiksiz takip edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu iptali ve tescil davası hangi hâllerde açılır?
Muvazaalı, hileli, hata veya ehliyetsizlikle yapılmış ya da yolsuz tescile dayanan tapular için açılır. Mahkeme, mülkiyetin gerçek hak sahibine geçirilmesine karar verir.
Hisseli (paylı) taşınmazı nasıl paylaşırız?
Anlaşma yoksa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Mahkeme aynen taksimi araştırır; mümkün değilse taşınmazı açık artırmayla satıp bedeli paylar oranında dağıtır.
Diğer paydaş payını sattı, önalım hakkımı nasıl kullanırım?
Satışın noterden bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde iki yıl içinde önalım (şufa) davası açarak, aynı bedel ve koşullarla payı öncelikle satın alabilirsiniz. Süreler hak düşürücüdür.
Müteahhitle kat karşılığı sözleşme imzalayacağım, nelere dikkat etmeliyim?
Paylaşım oranı, teslim tarihi, gecikme/cezai şart, iskân ve teminatlar gibi maddeler kritiktir. Sözleşmenin imzadan önce hukuki denetimi, ileride yaşanabilecek mağduriyetleri önler. Sözleşme hazırlığı ve müzakeresinde destek veriyoruz.
İdare taşınmazıma el attı, ne yapabilirim?
Usulüne uygun kamulaştırma yapılmadan taşınmaza el atılmışsa kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat; usulüne uygun kamulaştırmada ise bedel tespiti/artırım davası açılabilir.
Ev/arsa almadan önce hukuki kontrol yaptırmalı mıyım?
Kesinlikle. Tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu ve sözleşmenin satıştan önce incelenmesi; sonradan açılacak uzun ve masraflı davaların önüne geçer. Bu önleyici denetim, en değerli yatırımınızın güvenliğini sağlar.
Kaparo (pey akçesi) verdim, vazgeçtim; geri alabilir miyim?
Verilen paranın cayma parası mı yoksa bağlanma (pey) parası mı olduğu önemlidir. Cayma parasında taraflar bedeli gözden çıkararak sözleşmeden dönebilir. Bağlanma parasında ise alıcı vazgeçerse parayı geri alamaz; satıcı vazgeçerse kural olarak aldığının iki katını öder. Niteliği sözleşmedeki ifadeye göre belirlenir.
Satış vaadi sözleşmesi nedir, tapu güvencesi sağlar mı?
Taşınmaz satış vaadi, ileride tapu devri yapmayı taahhüt eden ön sözleşmedir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Tapu kütüğüne şerh edilirse, alıcı hakkını sonraki maliklere karşı da ileri sürebilir; satıcı devirden kaçınırsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Komşum/üçüncü kişi taşınmazımı işgal ediyor, ne yapabilirim?
Mülkiyet hakkına yönelen haksız müdahalenin durdurulması için el atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davası açılır. Ayrıca işgal süresi için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?
Ecrimisil, taşınmazı haklı bir sebep olmadan kullanan kişiden, malikin isteyebileceği haksız işgal tazminatıdır. Kötüniyetli işgalci, taşınmazdan elde ettiği veya elde edebileceği menfaati tazminle yükümlüdür; geriye dönük olarak da istenebilir.
Tapu devrinde harç ve masrafları kim öder?
Tapu harcı, gerçek satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir (güncel oranlar üzerinden). Uygulamada masrafın kimin üstleneceği taraflarca kararlaştırılabilir; ancak harcın gerçek bedel üzerinden yatırılması yasal zorunluluktur.
Tapuda satış bedelini düşük göstermenin riski nedir?
Bedeli düşük göstermek vergi kaybına yol açar ve cezalı tarhiyatla sonuçlanabilir. Ayrıca uyuşmazlık çıktığında (ör. önalım, tapu iptali) düşük gösterilen bedel aleyhinize esas alınabilir. Gerçek bedelin tapuda doğru beyan edilmesi en güvenli yoldur.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış yapıda arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Satın alırken tapunun kat mülkiyetine geçirilmiş olması daha güvenlidir.
Gayrimenkulde en büyük tasarruf, uyuşmazlık çıkmadan alınan doğru hukuki tedbirle sağlanır. Alım-satım veya devir öncesi yapılacak kısa bir hukuki denetim, yıllar sürebilecek davaların önüne geçer.
İlgili alanlar: Miras (İzale-i Şuyu) · Kira & Tahliye · Kurumsal Gayrimenkul