Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene sınırlı sayıda tahliye sebebi tanır. Kira sözleşmesinin "süresi bitti" diyerek kiracıyı çıkarmak tek başına mümkün değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ancak kanunda sayılan belirli sebeplerin varlığı hâlinde tahliye edilebilir. Her tahliye yolunun farklı şartı, farklı süresi ve farklı sonucu vardır. Yanlış yöntem seçmek veya süreyi kaçırmak, davanın reddine ve sürecin aylarca uzamasına yol açar.
Bu kapsamlı rehberde; altı tahliye yöntemini, yeni malikin haklarını, tahliye davası ile icra yoluyla tahliye arasındaki farkı, süreleri, masrafları, 2023'ten beri zorunlu hâle gelen arabuluculuk şartını, kiracının haklarını ve uygulamada en sık yapılan hataları güncel Yargıtay içtihatlarıyla birlikte açıklıyoruz.
Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilebilir?
Türk Borçlar Kanunu'nda tahliye sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlenmiştir. Bu sebepler iki ana gruba ayrılır: (1) Kiracıdan kaynaklanan sebepler — tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi (temerrüt) ve bir kira yılında iki haklı ihtar; (2) Kiraya verenden kaynaklanan sebepler — konut/işyeri gereksinimi, yeniden inşa veya imar zorunluluğu ve on yıllık uzama süresinin dolması. Bunların dışında "kirayı yükseltmek istiyorum" ya da "evimi satacağım" gibi gerekçeler doğrudan tahliye sebebi oluşturmaz. Aşağıda her yöntemi ayrı ayrı ele alıyoruz.
1. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Kiracının imzaladığı, taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı beyandır. Geçerlilik şartları:
- Taahhüt yazılı olmalı,
- Konut tesliminden sonra verilmiş olmalı (sözleşmeyle aynı tarihli taahhütler geçersiz sayılabilir),
- Tahliye tarihi belirli olmalı.
Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde taahhüde dayalı icra takibi veya tahliye davası açılır. Yargıtay 3. HD, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edileceğini vurgular (E. 2024/4052 K. 2025/1108).
2. Temerrüde (Kira Borcu) Dayalı Tahliye — TBK m. 315
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde tahliye için:
- Kiraya verenin kiracıya yazılı ihtar göndermesi,
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarda en az 30 günlük süre verilmesi,
- İhtarda sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi,
- Sürenin ödemesiz geçmesi.
Bu koşullar gerçekleşince icra takibi yoluyla tahliye veya doğrudan tahliye davası açılır.
3. İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye
Bir kira yılı içinde, kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki defa haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, kiracının ihtardan sonra ödeme yapması bu sebebi ortadan kaldırmaz; iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez.
4. Gereksinime (İhtiyaç) Dayalı Tahliye — TBK m. 350
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; dava süresince sürmesi gerekir. Geçici ihtiyaç ya da uzak gelecek ihtiyaç tahliye sebebi olmaz (İzmir BAM 6. HD E.2023/4117 K.2025/3190).
Önemli: Tahliye sonrası taşınmaz üç yıl boyunca haklı sebep olmadan başkasına kiraya verilemez. Aksi halde kiracı, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
5. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye — TBK m. 350/2
Taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için kullanım imkânsız hâle gelmişse, ihtarla kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Yapı ruhsatı, statik proje gibi somut belgelerle niyetin gerçekliği kanıtlanmalıdır. İmar mevzuatına aykırı veya soyut "tadilat" iddiası tahliye sebebi sayılmaz.
6. On Yıllık Uzama Süresi — TBK m. 347
Belirli süreli konut kira sözleşmesi, kiracının fesih bildirimi olmadığı sürece her yıl bir yıl uzar. Sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (Yargıtay 3. HD E.2018/4013 K.2018/6997).
Yeni Malikin Hakkı (TBK m. 351)
Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan kişinin de gereksinime dayalı tahliye hakkı vardır:
- Edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ve edinmeden itibaren altı ay sonra dava, veya
- Eski malikle yapılan sözleşmenin süresinin bitiminden bir ay içinde dava (İstanbul BAM 36. HD E.2023/3402 K.2024/2633).
Tahliye Davası mı, İcra Yoluyla Tahliye mi?
Tahliyenin iki temel yolu vardır ve hangi yolun seçileceği tahliye sebebine bağlıdır:
- İcra yoluyla tahliye: Yalnızca tahliye taahhüdü ve kira borcu (temerrüt) sebeplerinde mümkündür. İcra dairesinde tahliye talepli takip başlatılır; borçlu süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye gerçekleşir. Hızlı bir yoldur, ancak itiraz hâlinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması gündeme gelir.
- Tahliye davası: Gereksinim (ihtiyaç), iki haklı ihtar, yeniden inşa/imar ve on yıllık uzama sebeplerinde, görevli mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması ve kira alacağı dahil) için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması anlaşmayla sonuçlanırsa süreç kısalır; anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte tahliye davası açılabilir. Arabuluculuk şartını atlayarak doğrudan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. (İcra yoluyla ilamsız tahliye takibinde bu şart aranmaz; ancak itiraz üzerine açılacak davalarda gündeme gelir.)
Süreç, Süre ve Masraflar
Tipik bir tahliye süreci şu adımlarla ilerler:
- Tahliye sebebi belirlenir; gerekli ise noter aracılığıyla ihtarname çekilir (temerrütte en az 30 günlük süre verilir).
- Dava yolu seçilmişse, önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur.
- Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası ya da uygun sebeplerde icra dairesinde tahliye takibi başlatılır.
- Karar kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla, gerekirse kolluk desteğiyle fiilî tahliye gerçekleştirilir.
Süre: Tahliye davaları, mahkemenin iş yoğunluğuna, tebligat ve delil durumuna göre genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında sonuçlanır. İcra yoluyla tahliye, itiraz edilmediğinde çok daha hızlıdır.
Masraflar: Başlıca kalemler başvurma harcı, peşin (nispi) harç, gider avansı (tebligat-bilirkişi) ve avukatlık ücretidir. Nispi harç, dava değeri (yıllık kira bedeli) üzerinden hesaplanır. Yaklaşık dava/icra masrafını önceden görmek için dava ve icra harç hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.
Kiracının Hakları ve Tahliyeye İtiraz
Kiracı, kendisine yöneltilen tahliye talebine karşı savunma ve itiraz hakkına sahiptir. Önemli noktalar:
- Kiraya veren kendi eliyle tahliye yapamaz; kilidi değiştirmek, eşyaları çıkarmak gibi davranışlar hukuka aykırıdır. Tahliye ancak kesinleşmiş mahkeme kararı veya icra yoluyla yapılır.
- Gereksinim iddiası gerçek, samimi ve zorunlu değilse kiracı bunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir.
- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı anda alınmışsa veya tarih/irade yönünden sakatsa geçersizliği savunulabilir.
- Gereksinim nedeniyle tahliyede taşınmazın üç yıl haklı sebep olmadan başkasına kiralanması hâlinde kiracı tazminat talep edebilir.
Tahliyede Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşmeyle aynı tarihli tahliye taahhüdü almak — kural olarak geçersizdir.
- Temerrüt ihtarında 30 günlük süreyi veya fesih ihtarını açıkça belirtmemek.
- Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmamak.
- Yanlış görevli mahkeme veya yanlış tahliye yolu (örneğin gereksinim için icra takibi) seçmek.
- Hak düşürücü süreleri (taahhütte/iki haklı ihtarda bir ay) kaçırmak.
- İhtarı yazılı yapmamak veya ispatlanabilir şekilde göndermemek.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı isterse kendiliğinden uzar. Tahliye için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir.
Kira borcunu ödemeyen kiracı ne kadar sürede tahliye edilir?
Önce en az 30 günlük süre içeren yazılı ihtar gönderilir. Süre ödemesiz geçerse icra yoluyla tahliye takibi veya tahliye davası açılır. İtiraz edilmezse icra yolu görece hızlıdır; dava yolu mahkeme yoğunluğuna göre değişir.
Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?
Hayır. Taahhüdün yazılı olması ve kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihi taşıması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler kural olarak geçersiz sayılır.
Ev sahibi "evime ihtiyacım var" diyerek hemen tahliye edebilir mi?
Gereksinim sebebiyle tahliye için dava açılması; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve yargılama boyunca sürmesi gerekir. Mahkeme bu koşulları inceler; gereksinim kanıtlanamazsa dava reddedilir.
Tahliye davası için arabuluculuk şart mı?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında (tahliye dahil) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.
Özet ve Hukuki Destek
Kiracı tahliyesi, doğru sebebin doğru yöntem ve sürelerle ileri sürülmesini gerektiren teknik bir süreçtir. Yöntem seçimi, ihtarın içeriği, arabuluculuk şartı ve hak düşürücü süreler, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Konuya ilişkin daha fazla bilgi için Kira ve Tahliye Hukuku sayfamızı, kira artışıyla ilgili olarak Kira Artış Tavanı 2026 yazımızı inceleyebilir; tahliye sürecindeki olası masrafları hesaplayıcılarımızdan önceden görebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosyanın kendine özgü koşulları bulunduğundan, durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanızı öneririz.