BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HD · E. 2024/3141, K. 2026/302

BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 Daire: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi Esas No: 2024/3141 Karar No: 2026/302 Karar Tarihi: 05.02.2026 T.. BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ TÜRK MİLLETİ ADINA GEREKÇE L İ İSTİNAF KARARI DOSYA NO : 2024/3141 KARAR NO : 2026/302 İNELENEN KARARIN MAHKEMESİ: ÇANAKKALE 2. SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ: 23/05/2024 NUMARASI: 2023/1248 Esas - 2024/770 Karar DAVANIN KONUSU : Kiralananın Tahliyesi İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosya içindeki tüm belgeler ile dairemiz üyesi tarafından hazırlanan ön inceleme ve inceleme raporu incelendi. Gereği görüşüldü: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin [...] Çanakkale adresinde kain olan taşınmazı, davalı kiracı ile aralarında yapmış olduğu 27.07.2022 tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verdiğini, kira sözleşmesi gereğince aylık kira bedelinin net 6.850,00 TL olduğunu, davalı borçlu aleyhine ödenmeyen Mart ve Nisan 2023 aylarına ait kira bedelinin tahsili ve borçlu kiracının tahliyesi amacıyla Çanakkale İcra Müdürlüğü'nün 2023/[...] Esas sayılı dosyası ile ödeme emrinin tebliğ edildiğini, sadece kira bedellerini ödeyerek borca itiraz ettiğini, davalı borçlu aleyhine ödenmeye haziran 2023 ayına ait kira bedelinin tahsili ve borçlu kiracının tahliyesi amacı ile Çanakkale İcra Müdürlüğünün 2023/[...] Esas sayılı dosyası ile gönderilen ödeme emrinin kendisine tebliğ edildikten sonra dosya borcuna itiraz ederek 30 günlük ödeme süresi içerisinde sadece kira bedelini ödediğini, kira dönemine içinde iki haklı ihtar şartı ile kira sözleşme feshi ve tahliye şartının gerçekleştirildiğini beyan ederek sözleşmenin feshine, davalı kiracının tahliyesine, vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin davalıya tahmiline, karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacıya ait [...]Çanakkale adresindeki taşınmazı kiracı olarak kullandığını, müvekkilini taşınmazdan tahliye etmek amacıyla iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açtığını, davalı ile davacı arasında düzenlenen kira sözleşmesinin dosyaya sunulan BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 kira sözleşmesinin olmadığını, davacı taraf düşük vergi ödemek amacıyla iki adet kira sözleşmesinin düzenlenmiş ve vergi dairesine beyan edilen resmiyette geçerli olan kira sözleşmesinin dosya ekinde sunulanın olmadığını, resmi olarak geçerliliği olmayan kira sözleşmesin dayanarak tahliye talep edildiğini, resmi olarak beyanname verilen kira sözleşmesine göre kira bedeli açılmasıyla kiraları kiralarını ödemekte, kalan kısmı ise davacının hesabına yatırıldığını, davacının banka hesapları incelendiğinde müvekkili tarafından birkaç dakika ara ile hem kira bedeli hem de harici olarak fazla tutar yatırıldığını, somut olayda iki haklı ihtarın koşullarının oluşmadığını, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye için yasa koyucu bir kira yılı içerisinde haklı gerekçelerle iki ihtarda bulunulmasını arandığını, Çanakkale İcra Müdürlüğünün 2023/[...] Esas sayılı takip dosyasında sadece kira bedeli açıklaması bulunduğu, kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğunun belirsiz olduğunu, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye talep edilmesinin diğer koşulu da ihtarın tebliğ edilmesinden sonra kira bedellerinin ödendiği, dosyada takibin 13.07.2023 tarihinde başladığını, ödeme emrinin müvekkiline 17.07.2023 tarihinde tebliğ edildiğini, müvekkilinin 24.07.2023 tarihinde takibe itiraz ettiğini takibin durduğunu, bankamatik makbuzlarının incelendiğinde davacı tarafından talep edilen kira bedelinin icra takibi dahi başlamadan 27.06.2023 tarihinde ödendiğini, davacının talep ettiği kira bedeli 27.06.2023 tarih saat 23:16'da beyan edilen sözleşme doğrultusunda 1.790,00TL olduğu 4 dakika sonra ise resmi olmayan bedel yönünden 5.060,00TL olarak iki parça ödendiği, bu durumun her ay 1.790,00TL ve 5.060,00TL olarak iki parça halinde devam ettiğini, müvekkiline henüz icra takibi başlatılmadan kira bedelinin ödendiğini, davacının kira bedelinin iki parçada ödenmesini fırsat bilerek bu yola başvurduğunu beyan ederek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini savunmuştur. İLK DEREE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince; davanın kabulü ile[...]Çanakkale adresindeki taşınmazdan [...] T.. Kimlik numaralı davalının tahliyesine, taşınmazın boş olarak davacıya teslimine karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ : İstinaf eden davalı vekili sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkeme tarafından verilen davanın kabulü kararının hatalı olduğunu, davacı tarafın, düşük vergi ödemesi amacıyla iki adet kira sözleşmesi düzenlenmiş olduğunu, müvekkilinin taraflar arasında düzenlenen ve resmi olarak beyanname verilen kira sözleşmesine göre kira bedelini ödediğini, bilirkişi raporunda banka hesap hareketlerinin incelendiğini ve vekil eden tarafından Lkira bedeli’ açıklaması ile 1.790,00 TL, Lelden borç ödemesi’ açıklaması ile 5.060,00 TL yatırıldığı tespit edildiğini, bu ödemelerin toplamının kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli kadar olduğu dikkate alındığında vekil eden tarafından yapılan bu ödemelerin kira ödemesi olduğunun anlaşıldığı raporda belirtildiğini ve kira bedeli hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık söz konusu olmadığını, davacı tarafın, davasını iki haklı ihtar gerekçesine dayandırmışsa da somut olayda iki haklı ihtarın koşullarının oluşmadığını, dosyada aldırılan bilirkişi raporu ve banka ödeme makbuzlarından da anlaşılacağı üzere vekil edene henüz icra takibi dahi başlatılmadan önce talep edilen kira bedeli ödendiğini bu sebeple tebliğden önce ihtar koşulu oluşmadığını, kiranın bir kısmının ödendiği ay kirasına, kalan kısmının ise eski kiralara mahsuben BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 ödenmiş olduğu iddiasının asılsız olduğunu, tüm bu nedenlerle, davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılması talebi ile istinaf isteminde bulunmuştur. 6100 sayılı HMK'nin "İncelemenin Kapsamı" başlıklı 355. maddesinde "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle dairemizce inceleme, istinaf dilekçesinde gösterilen istinaf sebepleri ve mahkemece resen gözetilmesi gereken kamu düzenine aykırılık oluşturan sebeplerle sınırlı olarak yapılmıştır. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir. Somut olayda; Taraflar arasında 27.07.2022 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu, sözleşme ile kira ödeme gününün "her ayın 27. Gününe kadar" olarak kararlaştırıldığı, ihtarlara konu ayların bulunduğu kira dönemi bitiminin 27.07.2024 olduğu, bu tarihten itibaren bir aylık sürede tahliye davası açılması gerektiği, buna göre yeni dönem başladıktan sonra 25.08.2024 tarihinde açılan dava süresinde olduğu anlaşılmıştır. Davacı tarafça tahliye talebine dayanak yapılan ve 2023 yılı Mart ve Nisan ayı kira bedelini 6.850,00TL'nin ödenmemesi nedeniyle Çanakkale İcra Müdürlüğü'nün 2023/ sayılı dosyası ile 04.05.2023 tarihinde icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin davalıya 10.05.2023 tarihinde tebliğ edildiği, davalının ödeme emrine 16.05.2023 tarihinde itiraz ettiği, Yine davacı tarafça tahliye talebine dayanak yapılan ve 2023 yılı Haziran ayı kira bedelinin 6.850,00TL'nin ödenmemesi nedeniyle Çanakkale İcra Müdürlüğü'nün 2023/[...] sayılı dosyası ile 13.07.2023 tarihinde icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin davalıya 17.07.2023 tarihinde tebliğ edildiği, davalının ödeme emrine 24.07.2023 tarihinde itiraz ettiği, Davacının beyanına göre davalının her ay 1.790,00TL ve 5.060,00TL olarak iki parça halinde kira ödemesi yaptığı, Dosya içerisinde mevcut banka hesap hareketlerinden kira açıklaması ile 1.790,00TL ve elden borç ödemesi açıklaması ile 5.060,00TL ödeme yapıldığının anlaşıldığı, BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 İcra takibine konu edilen aylara ilişkin yapılan incelemede 18.04.2023 tarihinde 1.790,00TL Mart ayı kirası ve 5.060,00TL elden borç ödemesi açıklaması ile, 17.05.2023 tarihinde 1.790,00TL Nisan ayı kirası ve 5.060,00TL elden borç ödemesi açıklaması ile ve 27.06.2023 tarihinde 1.790,00TL Haziran kirası ve 5.060,00TL borç açıklaması ile ödeme yapıldığı anlaşılmıştır. Her ne kadar yerel Mahkemece borç ödemesi açıklaması ile yapılan ödemeler kira bedeli olarak kabul edilmekle birlikte hangi aya ait olduğu belirtilmediğinden kiraya verenin tahsil ettiği alacağı en eski kira borcuna ya da işlemiş faizine mahsup etme hakkı olduğundan geçmiş dönem borcuna mahsup edip iki haklı ihtarın koşullarının oluştuğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de davacının iddia ile davalının savunmasına göre aylık kira bedeli 6.850,00TL olup 1.790,00TL ve 5.060,00TL olarak iki parça halinde ödendiği, buna göre elden borç ödemesi açıklaması ile yapılan 5.060,00TL'nin de kira ödemesi olduğu, banka hesap hareketlerine göre elden borç ödemesi açıklaması ile yapılan ödemeler Mart, Nisan ve Haziran ayı kira açıklaması ile aynı gün yapıldıklarından icra takibine konu edilen aylara ait kira ödemesi olduğunun kabulü gerektiği, bu haliyle Mart ve haziran ayı kirası için ihtar şartları oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur. Dairemizce ilk derece mahkemesi kararı hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelenmiş olup tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yasal gerektirici nedenlere göre, ilk derece mahkemesi kararında üstteki bu eksiklikler tespit edilmiştir. 6100 sayılı HMK. 353/1-b-2 maddesinde "Yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise" Bölge Adliye Mahkemesince "düzelterek yeniden esas hakkında" hüküm kurulacağı düzenlenmiştir. Yargılamadaki hukuka aykırılıkların niteliğine göre eksikliklerin dairemizce dosya üzerinden tamamlanması mümkün olup davada yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın esası hakkında dairemizce hüküm kurulması gerekmiştir. HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle, İstinaf başvurusunun KABULÜNE, A-Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2023/1248 Esas, 2024/770 Karar sayılı dava dosyasında verilen 23/05/2024 tarihli kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, kaldırılan kararın yerine geçmek üzere esas hakkında yeniden HÜKÜM TESİSİ ile; Davanın REDDİNE, Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca alınması gereken 732,00TL maktu karar harcından, peşin olarak alınan 1.403,78TL harç düşüldükten sonra artan 671,78TL harcın ilk derece mahkemesince talep halinde davacıya iadesine, Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 4. HUKUK DAİRESİ, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, Artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine, B-İSTİNAF YARGILAMASI BAKIMINDAN : 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun Eki-1 sayılı tarife A-III-2-a maddesi uyarınca istinaf edenden peşin olarak alınan 1.291,27 TL istinaf karar harcının ilk derece mahkemesince istem halinde istinaf eden davalıya iadesine, İstinaf kanun yoluna başvurma harcı iade edilmeyip yargılama giderlerine dahil edilmesi gerektiğinden, istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı 1.169,40 TL, posta gideri 350,00 TL olmak üzere toplam 1.519,4?0 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, İstinaf gider avansının kullanılmayan kısmının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile umhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1.maddesi uyarınca istinaf edene iadesine, Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 05/02/2026 tarihinde oy birliği ile karar verildi. KANUN YOLU: 6100 sayılı HMK. 362/1 maddesi uyarınca kesin olmak üzere GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 12/02/2026