Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin gerçek hak sahibine geçirilmesi için açılan en önemli dava türlerinden biridir. Türk Medeni Kanunu m. 1024 ve devamında düzenlenen tapu sicilinin doğruluğu ilkesi, ancak belirli sebeplerle ortadan kaldırılabilir. Bu yazıda tapu iptali davasının beş temel sebebini, ispat ölçütlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alıyoruz.
1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)
Mirasbırakanın saklı paylı mirasçılarından mal kaçırma kastıyla satış görünümünde yaptığı bağışlar muvazaalıdır. 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu işlemler geçersizdir. Davayı saklı paylı mirasçılar açabilir; zamanaşımına tabi değildir. Yargıtay 1. HD bu davalarda mirasbırakanın ekonomik durumu, rayiç fark, alıcının ödeme kapasitesi gibi ölçütleri gözetir (E. 2024/4088 K. 2024/5436; E. 2016/17175 K. 2020/4133).
2. Ehliyetsizlik
İşlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin (ileri demans, akıl hastalığı, ileri yaş+alzheimer vb.) yaptığı tapu devri geçersizdir. Yargıtay 1. HD'nin yerleşik içtihadına göre (E. 2021/1624 K. 2021/5973) ehliyetsizlik kamu düzenindendir; karşı tarafın iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz. Ehliyet, her işlem ve tarih için ayrı ayrı, yetkili sağlık kurulu/Adli Tıp raporuyla araştırılır.
3. Hile, Yanılma, Korkutma
TMK m. 30 vd. ve TBK m. 31-39 uyarınca tapu devri:
- Yanılma (esaslı hata) sonucu yapılmışsa,
- Karşı tarafın hilesi nedeniyle yapılmışsa,
- Korkutma veya zorlama altında yapılmışsa,
iptale tabidir. İptal hakkı, hata/hilenin öğrenildiği veya korkunun ortadan kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer (TBK m. 39).
4. Vekâletin Kötüye Kullanılması
Vekil, vekâletini vekilen edenin yararına kullanmakla yükümlüdür. Vekilin yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı düşük bedelle veya bedelsiz devretmesi durumunda, alıcı bu durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa (kötüniyetli) işlem iptal edilir. İyiniyetli alıcı TMK m. 1023 uyarınca korunur (Yargıtay 1. HD E. 2020/3464 K. 2021/4519).
5. Yolsuz Tescil ve Tapu Siciline Güven
TMK m. 1024-1025 uyarınca, tapu siciline yapılmış bir tescil hukuki bir sebebe dayanmıyorsa "yolsuz tescil" sayılır ve gerçek hak sahibinin talebiyle düzeltilir. Ancak iyiniyetli üçüncü kişi tapuya güvenerek hak edinmişse (TMK m. 1023), bu kişinin hakkı korunur. Bu nedenle yolsuz tescile dayalı davalarda tapuya beyanlar hanesi şerhi ve ihtiyati tedbir kritiktir.
Görev ve Yetki
Tapu iptali ve tescil davaları:
- Görev: Asliye hukuk mahkemesi,
- Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12 — kesin yetki),
- Talep, dava değeri (taşınmazın rayiç bedeli) üzerinden nispi harca tabidir.
İhtiyati Tedbir ve Tapu Şerhi
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için iki yol tercih edilir:
- İhtiyati tedbir kararı ile tapuya satışa engel şerh konulması,
- Dava şerhi verilmesi (TMK m. 1010); sonraki alıcılar artık iyi niyet iddia edemez.
Bu önlemler alınmadığında, dava sürerken taşınmaz üçüncü kişilere devredilebilir ve dava sonucu pratikte sonuçsuz kalabilir.
Süreç
- Tapu kayıt örneği, akit belgesi, varsa noter işlemleri ve banka kayıtları toplanır.
- Dava açılır ve aynı gün ihtiyati tedbir ya da tapu beyanlar hanesine dava şerhi talep edilir.
- Mahkeme keşif, bilirkişi (rayiç değer, ehliyet, vb.) ve tanık delilleri toplar.
- Karar sonrası tapu iptal edilir ve gerçek hak sahibine tescil ettirilir.
İlgili sayfa: Gayrimenkul & Tapu Avukatı.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut dosyanız için bir avukata danışmanız tavsiye edilir.