Gayrimenkul ve Tapu Davaları Rehberi: Tapu İptali, İzale-i Şuyu, Kat Mülkiyeti, Ecrimisil ve Kentsel Dönüşüm

Hızlı Bilgi Panosu

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyeti, tapu işlemleri, kat mülkiyeti, kira dışı kullanım uyuşmazlıkları, imar, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçlerini kapsar. Bu alanda dava konusu çoğu zaman yüksek ekonomik değere sahip olduğu için ihtiyati tedbir, şerh, keşif ve bilirkişi aşamaları kritik önemdedir.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki kaydın gerçek hak durumuna aykırı olduğu iddiasıyla açılır. En sık sebepler:

• Muris muvazaası
• Ehliyetsizlik
• Hile, yanılma veya korkutma
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması
• Yolsuz tescil
• İnançlı işlem
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin kötüye kullanılması

Bu davalarda tapu kaydı, resmi senet, akit tablosu, banka hareketleri, sağlık raporları ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir. Taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi çoğu dosyada hayati önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde ortaklar taşınmazın kullanımı veya satışı konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme önce aynen taksim mümkün mü diye değerlendirir. Mümkün değilse satış yoluyla ortaklık sona erdirilir.

Miras kalan taşınmazlarda en sık başvurulan yoldur. Satış açık artırma ile yapılır. Paydaşların ihaleye katılması mümkündür.

Ecrimisil Davası

Ecrimisil, taşınmazı haklı bir sebep olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Mirasçılar arasında, paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması halinde de gündeme gelebilir.

Ecrimisil için genellikle kullanımın haksız olması, zarar veya mahrum kalınan gelir, bazı durumlarda intifadan men koşulu ve dönemsel hesap gerekir.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Apartman ve site yaşamında aidat, ortak alan kullanımı, yönetim planı, bağımsız bölümde izinsiz tadilat, gürültü, otopark ve ortak giderler en sık uyuşmazlık konularıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı birlikte değerlendirilir.

Aidat alacakları için icra takibi yapılabilir. Yönetim planına aykırı kullanım için müdahalenin önlenmesi veya eski hale getirme talep edilebilir.

Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Süreler satışın öğrenilmesi ve tapuda bildirim durumuna göre dikkatle takip edilmelidir.

Önalım hakkı, paydaşlar arasındaki satışlarda değil üçüncü kişiye satışlarda uygulanır.

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı

Riskli yapı tespiti, itiraz, tahliye, kira yardımı, müteahhit sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat ve çoğunluk kararları kentsel dönüşüm dosyalarının ana başlıklarıdır. Bu süreçte teknik raporlar ve sözleşme hükümleri belirleyicidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim süresi, cezai şart, eksik iş, ayıplı iş, ruhsat ve iskan yükümlülükleri açık düzenlenmelidir.

Kamulaştırma ve Bedel Davaları

Kamulaştırmada idare taşınmazı kamu yararı amacıyla devralır; malik ise gerçek bedelin tespitini isteyebilir. Bedel tespiti davalarında emsal satışlar, imar durumu, konum, yüzölçümü ve taşınmazın niteliği bilirkişi tarafından incelenir.

Süreç

1. Tapu ve imar kayıtlarının alınması
2. Akit tablosu ve geçmiş devirlerin incelenmesi
3. Delil ve ihtiyati tedbir değerlendirmesi
4. Dava dilekçesi
5. Keşif ve bilirkişi
6. Tanık ve belge incelemesi
7. Karar
8. Tapu işlemleri veya satış/tescil

Tapu İptali ve Tescil Davası Sebepleri

Tapu iptali ve tescil davası; muvazaa (muris muvazaası dahil), hile, ehliyetsizlik (ayırt etme gücünün bulunmaması), vekâletin kötüye kullanılması ve yolsuz tescil sebeplerine dayanabilir. Her sebebin ispat koşulları farklıdır. Tapuya güvenerek iyiniyetle hak kazanan üçüncü kişiler ise TMK m. 1023 ile korunur.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde paydaşlar malı paylaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylar oranında paylaştırılır.

Kat Mülkiyeti ve Komşuluk Uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde ortak alanların kullanımı, aidat, yönetim planına aykırılık ve gürültü gibi uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında çözülür. Aidatını ödemeyen kat maliki aleyhine icra takibi yapılabilir; yönetim planına aykırı kullanımların men’i istenebilir.

Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar aynı koşullarla o payı öncelikle satın alma (önalım) hakkına sahiptir. Bu hak, satışın bildiriminden itibaren 3 ay ve her hâlde 2 yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Fiilî taksim varsa önalım hakkı kullanılamayabilir.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve Kamulaştırma

Bir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kişiden ecrimisil istenebilir; geriye dönük en fazla 5 yıllık dönem için emsal kira ve hakkaniyet ölçütlerine göre hesaplanır. İdarenin bedelini ödemeden el attığı durumlarda ise kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel davası açılabilir.

İlgili Yargıtay Emsal Kararları

Önalımda fiilî taksim, ecrimisilde intifadan men koşulu, kat karşılığı inşaatta iyiniyetli üçüncü kişinin korunması ve kamulaştırmasız el atma gibi konularda Yargıtay kararlarının tam metinlerini emsal karar arşivimizde inceleyebilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu devri yapılmadan ihtiyati tedbir istememek
• Akit tablosunu incelemeden dava açmak
• İzale-i şuyu davasında satış stratejisi kurmamak
• Ecrimisilde kullanım dönemini belirsiz bırakmak
• Kentsel dönüşüm sözleşmesini teknik şartnamesiz imzalamak
• Kat mülkiyetinde yönetim planını okumamak

Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir danışmanlık niteliği taşımaz. Durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanızı öneririz.