Yargıtay 6. HD · E. 2024/2241, K. 2025/2526

Daire: 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2024/2241 Karar No: 2025/2526 Karar Tarihi: 24.06.2025 6. Hukuk Dairesi 2024/2241 E., 2025/2526 K. MAHKEMESİ: Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi SAYISI: 2022/923 E., 2022/862 K. İLK DERE1E MAHKEMESİ: Nevşehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi SAYISI: 2021/144 E., 2021/453 K. Taraflar arasındaki, sözleşmenin feshi ve tapu iptal tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalılardan [...] vekilince istinaf edilmesi üzerine, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nce istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. Kararın davalılardan [...] vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 28.09.2023 tarih ve 2022/4121 Esas, 2023/3055 Karar sayılı ilamı ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiştir. Davalılardan [...] vekili maddi hatanın düzeltilmesi talepli dilekçesinde; Yargıtay tarafından verilen kararda hata yapıldığını belirterek, Dairemiz kararının düzeltilmesini talep etmiştir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)'nda Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyizi istemi üzerine Yargıtay'ca verilen kararlara karşı karar düzeltme kanun yolu düzenlenmemiş olup, Yargıtay ilamında maddi hata bulunması halinde bunun düzeltilmesinin talep edilmesi mümkündür. Anılan Kanun’un "Hükmün tashihi" kenar başlıklı 304 üncü maddesinin birinci fıkrası: " (1) Hükümdeki yazı ve hesap hataları ile diğer benzeri açık hatalar, mahkemece re'sen veya taraflardan birinin talebi üzerine düzeltilebilir. [...] " hükmünü içermektedir. Yapılan inceleme neticesinde, Yargıtay ilamında tavzih yapılmasının mümkün olmadığı, talebin maddi hatanın düzeltilmesi olarak kabul edilmesi halinde de onama ilamında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 304. maddesi uyarınca tespit edilmiş bir maddi hata bulunmadığı anlaşılmakla yerinde olmayan istemin reddi gerekmiştir. SONUÇ: Açıklanan sebeple; Davalılardan [...] vekilinin maddi hatanın düzeltilmesi talebinin REDDİNE, 24.06.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. - MUHALEFET ŞERHİ - Dava konusu uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptal ve tescil işlemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiş, Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Mahkemesince “yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenemeyeceği” gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş verilen karar herhangi bir gerekçe gösterilmeksizin Dairemizin 28.09.2023 tarihli, 2022/4121 Esas, 2023/3055 Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Bu kez davalılardan [...] tarafından onama kararının maddi hataya dayalı olduğu, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu, arsa üzerinde gerek satış tarihinde gerekse halen herhangi bir inşaat ve imalat faaliyetinin bulunmadığı, tapuda herhangi bir şerh olmadığı, kendilerinin gerek yüklenici gerekse arsa sahibini tanımadıkları, yurt dışında yaşadığı, taraflar arasındaki ilişkiyi bilmediği, bilmesinin de mümkün olmadığı, emlakçı aracılığıyla üzerinde herhangi bir şerh olmayan taşınmazı tamamen iyiniyetli olarak ve Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine dayalı olarak tapu kaydına güvenmek suretiyle tapudan satın aldığı, bedelini ödediği, taraflar arasındaki kişisel hakka dayalı ilişkilerin edindiği ayni hakkı etkilememesi gerektiği, özellikle aynı dairenin 04.05.2023 tarihli, 2022/1232 Esas, 2023/1649 Karar sayılı ilamında arsa niteliğindeki taşınmazlarda alıcının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığını bilmesinin beklenemeyeceği gerekçesiyle kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili diğer emsal kararlardan farklı olarak dairenin yerleşik içtihatlarında arsa olarak satılan taşınmazları satın alan ve tapu kaydına güvenen üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince iyiniyetli kabul edilmesine karşılık somut dosyada bu uygulama ve ilkeden ayrılmak suretiyle ve hiçbir gerekçe gösterilmeden verilen onama kararının açık bir maddi hataya dayalı olduğu, bu nedenle onama kararının kaldırılarak kararın bozulması gerektiği gerekçesiyle yeniden Yargıtaya başvurmuştur. Dairemizin sayın çoğunluğu maddi hata yoluyla yazı ve hesap hatalarıyla benzeri açık hataların düzeltilebileceği ve onama ilamında maddi hata bulunmadığı gerekçesiyle maddi hatanın düzeltilmesi talebinin reddine karar verilmiştir. Maddi hata yoluyla ilamdaki hatanın düzeltilmesinin sadece yazı ve hesap hatalarına indirgenmesi, Bölge Adliye Mahkemesi incelemesinden geçen dosyalarda karar düzeltme yolunun kapalı olması nedeniyle kararın yeniden gözden geçirilerek karardaki açık ve hukuka aykırı yanlışlıkların düzeltilmesi olanağını kaldırmak suretiyle gerek Anayasa’nın 36. maddesi gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin ek protokol 1 ve 6. madde gereğince “hak arama özgürlüğünü” ve Anayasal güvence altına alınan “mülkiyet hakkı”nı ihlâl niteliğinde sonuçlar doğurmaktadır. Bu kapsamda Dairemiz emsal kararlarında, sadece yazı ve hesap hataları değil, verilen kararlarda açıkça hukuka aykırılığın bulunması veya hükme etkili olacak bir hususun veya delilin karar verilirken dikkate alınmaması hallerinde de maddi hata isteminin kabulü ile kararın değiştirilerek düzeltilmesi yönünde kararlar verilmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2025 tarih, 2024/2482 Esas, 2025/902 Karar, 09.09.2024 tarih, 2024/2244 Esas, 2024/2531 Karar, 09.07.2024 tarih, 2024/1970 Esas, 2024/2511 Karar, 06.02.2024 tarih, 2024/356 Esas, 2024/529 Karar, 08.01.2024 tarih, 2024/49 Esas, 2024/34 Karar) Nitekim somut uyuşmazlıkta da mahkeme kararı ve Dairemizin onama kararı açık maddi hataya dayanmaktadır. Zira Dairemizin yerleşik uygulamasına göre tapuda arsa niteliğinde olup, fiilen boş olan üzerinde herhangi bir inşaat ve imalat bulunmayan, tapuda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığına ilişkin herhangi bir şerh veya takyidat bulunmayan taşınmazlarda, taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişiler hatta davalı [...] 4. kişidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında iyiniyetli olarak kabul edilmesine karşın somut uyuşmazlıkta bu kararlardan farklı bir sonuca varılmış ve taşınmazın arsa niteliğinde olduğu hususu açık bir maddi hataya dayalı olarak gözden kaçırılmıştır. Hatta davalı [...] taraflar arasında düzenlenen 06.02.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasından ve tapunun 04.07.2014 tarihli devrinden sonra diğer davalı [...]’a ondan diğer davalı [...]’e, onun tarafından da 09.02.20217 tarihinde [...]’ye devredilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ve tapunun yükleniciye devrinden sonra üç yıl geçmesine rağmen taşınmaz arsa niteliğini korumuş, tapuya herhangi bir şerh verilmemiştir. Dolayısıyla davalı [...]’nin iyiniyeti açık olup, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince iyiniyetinin korunması gerekmektedir. Nitekim Dairemiz yükleniciden tapuyu devralan üçüncü kişilerin iyiniyetinin dinlenilmeyeceğine ilişkin eski görüşün için gerek “adil yargılama hakkı” gerekse “mülkiyet hakkı” ihlali yönünden uygulamada haksız uygulama ve mağduriyetlere neden olduğundan, bu görüşünden dönmek istemiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kuruluna “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir. 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir. Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir. TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir. TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur. Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir. Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir. Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır. İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir” gerekçelerine yer verilmiştir. Anılan İçtihadı Birleştirme kararı öncesinde de yukarıda yer verildiği üzere Dairemiz içtihatlarına göre arsa niteliğinde boş olan taşınmazları satın alan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında iyiniyetin korunacağı ilkesinden yararlanacağı, kabul edilmiş olmasına karşın, maddi hata talebine konu dosyada bu hususun gözden kaçırılmış olması açık bir maddi hata olup, maddi hata talebinin kabulü ile onama kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesi gerekirken onama ilamından maddi hata bulunmadığına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyorum.